Бесплатная юридическая консультация

Задайте вопрос юристу и получите бесплатную
консультацию

Спасибо! Ваша заявка принята

Ожидайте звонка специалиста в течение 5 минут

Отправляя данные вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.

Конфиденциально

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Оперативно

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Консультаций проведено

Сегодня 539 За все время 53060

Прием вопросов круглосуточно

42 просмотров

Покупка квартиры полученной по наследству по закону или по завещанию

Покупка квартиры по наследству

Задайте вопрос юристу бесплатно!

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

Спасибо! Ваша заявка принята

Ожидайте звонка специалиста в течение 5 минут

Отправляя данные вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.

Конфиденциально

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Оперативно

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

На территории страны ежедневно заключаются тысячи соглашений. Одним из них является договор купли-продажи квартиры. Соглашение составляется в письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Основная сложность возникает в юридической чистоте сделки. Ведь продавцы бывают далеко не всегда добросовестными. Особенно если речь идет о продаже унаследованного жилья. Попробуем разобраться, как покупателю обезопасить себя во время подобных сделок.

Какие риски могут быть при покупке квартиры по наследству

На рынке недвижимости встречаются разные ситуации. Иногда граждане хитростью или угрозами принуждают наследодателя сделать завещание. На его основании принимают наследство, оформляют право собственности, отчуждают имущество. Нередко договор купли-продажи заключается несколько раз подряд. Шокированные родственники покойного гражданина подают исковое заявление в суд. При наличии письменных доказательств завещание признается недействительным.

Аналогичная ситуация происходит, если родственники умершего гражданина не знали о его кончине. Но впоследствии они обращаются в суд с заявление о восстановлении сроков. Одновременно ставится вопрос о признании права собственности на наследство. Если суд удовлетворит подобные требования, то ранее выданное свидетельство признается недействительным. Следовательно, оформление наследства происходит повторно. Доли имущества перераспределяются.

Что происходит с отчужденным имуществом? Судебная практика показывает, что суды занимают сторону добросовестных покупателей. Имущественные претензии родственников должны быть выставлены к наследнику (ст.42 Постановления Пленума ВС №9). Единственное условие – покупателю не должно быть известно об ущемлении прав третьих лиц. Иначе договор купли-продажи может быть признан недействительным. Но даже если покупатель не пострадает, то избежать судебной волокиты ему не удастся (ст.ст.37–38 Постановления Пленума ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22).

Как защитить себя от мошенников при покупке жилья

Наличие договора купли-продажи не является абсолютной гарантией безопасности. Однако письменный документ позволяет минимизировать последствия расторжения сделки. Но чтобы максимально обезопасить себя от недобросовестных продавцов необходимо изучить историю объекта недвижимости. Обычно подобные действия осуществляют агентства недвижимости. Поэтому иногда целесообразнее обратиться к посредникам. Они проверят объект недвижимости, подготовят необходимые бумаги и сопроводят сделку до ее логического завершения. Впрочем, стоимость их услуг иногда отпугивает потенциальных клиентов.

Что нужно делать покупателю? Чтобы проверить приобретаемое жилье можно заказать выписку из ЕГРП. Государственный реестр отображает все операции, которые происходили в недвижимостью с 1998 года. Если в отношении жилья применялись аресты и обременения, то они будут отображены в документе. Дополнительно у покупателя можно затребовать выписку из домовой книги. Документ содержит список всех лиц, которые зарегистрированы в квартире. На вторичном рынке недвижимости довольно часто встречаются вечные жильцы. Такие граждане могут не проживать в квартире, но выписать их не всегда возможно. Например, если человек отбывает срок в местах лишения свободы.

Где можно заказать выписку? Необходимый документ можно получить в управляющей компании, ТСЖ или ЖСК. Выписку из домовой книги выдают владельцу жилья. Ему достаточно иметь при себе паспорт и бумаги, подтверждающие право собственности на квартиру. Документ действителен в течение 1 месяца. Поэтому его лучше заказывать накануне сделки. При необходимости можно заказать архивную выписку. Какая польза от документа? Покупатель сможет увидеть, кто был прописан в квартире в течение определенного времени, включая выбывших граждан.

Дополнительную информацию можно получить у соседей. Обычно данная категория граждан обладает полезными сведениями для покупателей.

Далее, нужно изучить историю наследственного имущества и наследников. Наследование может происходить двумя способами – закон/завещание. Если у умершего гражданина был единственный сын, который унаследовал все имущество, то проблем быть не должно. Однако если наследство отошло по завещанию сожительнице, то стоит задуматься. При наличии наследников 1 линии или иждивенцев могут быть судебные разбирательства. Если в завещании содержалось особое распоряжение в отношении третьих лиц, то нужно уточнить порядок его исполнения. Например, завещательный отказ сохраняет свою силу в отношении отказополучателей даже после смены собственника имущества (ст.1137 ГК РФ). Следовательно, лучше воздержаться от покупки квартиры доставшейся по завещанию.

Если объект недвижимости унаследовало несколько человек, то в договоре купли-продажи каждый из них должен поставить свою подпись. Как быть при наличии генеральной доверенности? Необходимо изучить ее содержание. Если представитель имеет право подписывать договор и получать деньги от продажи жилья, то можно не опасаться. Конечно, если представитель не вызывает подозрение. Однако подобные сделки лучше оформлять у нотариуса. Судебная практика показывает, что покупатели в таком случае признаются добросовестными.

Если вопрос приема-передачи вырученных средств не прописан в документе, то нужно настоять, чтобы наследник присутствовал при заключении договора купли-продажи.

Пример. Наследник сделал доверенность на продажу своей квартиры. Покупателям пояснили отчуждение жилья через представителя внезапным отъездом владельца за границу. Стороны заключили предварительный договор купли-продажи. Покупатели передали представителю задаток. После чего владелец квартиры отменил доверенность. Представитель пропал с поля зрения, перестал отвечать на звонки. Собственник заявил, что стал жертвой обмана. Основная сделка купли-продажи квартиры не состоялась. Покупатели не стали обращаться в полицию. Мошенники оказались безнаказанными.

Безопаснее всего покупать квартиры, которые были унаследованы более 3 лет назад. Истечение сроков исковой давности дает дополнительную гарантию покупателю. Законодатель ограничивает права граждан на судебную защиту указанным периодом.

Еще одним способом защиты является титульное страхование сделки. Однако приобретение полиса приведет к дополнительным затратам со стороны покупателя.

Покупка квартиры доставшейся по наследству: пошаговая инструкция

Договор купли-продажи жилья заключается в простой письменной форме. Проект соглашения можно скачать в интернете. Например, на сайте Росреестра. Договор составляется в двух экземплярах. По одному для каждой стороны (продавец, покупатель). Документ должен содержать реквизиты участников и отображать ключевые условия сделки. На его основании впоследствии происходит регистрация права собственности.

При необходимости стороны могут обратиться к нотариусу. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи служит дополнительной гарантией чистоты сделки для покупателя. Потому как нотариус проверяет личность продавца и устанавливает его дееспособность. Отдельно проверяется пакет документов на отчуждаемое имущество. Лучше всего посетить того нотариуса, который выдавал продавцу свидетельство на наследство.

Порядок и процедура

Договор купли-продажи можно заключать сразу после изучения истории объекта недвижимости. Если у покупателя отсутствуют какие-либо сомнения, то можно оформить соглашение в простой письменной форме. Если стороны соглашения решили заверить документ у нотариуса, то им необходимо будет подготовить пакет документов, оплатить госпошлину. Оплата стоимости квартиры может происходить следующим образом:

  • сразу после подписания договора, т. е. до внесения данных в ЕГРП;
  • после проведения государственной регистрации права собственности;
  • через банковскую ячейку.

Последнее время граждане предпочитают последний вариант. Ответственное сейфовое хранение подразумевает заключение с банком соответствующего соглашения. В договоре можно указывать конкретного человека, который может забрать деньги. Отдельно оговаривается список документов, которые он должен предоставить. Чтобы избежать недоразумений, то при размещении указанной суммы могут присутствовать обе стороны соглашения (продавец, покупатель). Забирать деньги будет продавец квартиры. Средняя стоимость такой ячейки составляет 1,5–2,5 тыс. руб. в месяц.

Как происходит передача денег продавцу? Необходимая сумма ложится в ячейку за несколько дней до сделки. Затем стороны подписывают соглашение. После чего продавец может обратиться в банк и забрать свои деньги. Выдача средств осуществляется по паспорту. Доказательством совершения сделки является документ, который указан в договоре между банком и покупателем. Это может быть подтверждение перехода права собственности к новому владельцу (выписка из ЕГРП).

Если прием-передача средств происходит за пределами нотариальной конторы, то нужно взять с продавца расписку о получении денег. В документе нужно обязательно указать сумму, целевое назначение и паспортные данные получателя денег. Также можно взять с собою родственника. Подобные сделки лучше производить на знакомой территории.

Договор купли-продажи

При заключении договора купли-продажи квартиры стороны должны придерживаться базовых требований для подобных сделок. В соглашении указываются следующие данные:

  • наименование документа;
  • дата, место его составления;
  • предмет соглашения;
  • стоимость имущества и порядок расчета;
  • права и обязанности сторон договора;
  • ответственность продавца/покупателя;
  • заключительные положения;
  • адреса, подписи участников сделки.

Необходимые документы

Для заключения договора купли-продажи квартиры потребуются:

  • паспорта участников соглашения;
  • правоустанавливающие бумаги на отчуждаемый объект;
  • техническая документация на недвижимое имущество;
  • справка о стоимости имущества;
  • нотариальное согласие супруга (если продавец состоит в браке);
  • справка о составе семьи продавца.

Если договор подлежит нотариальному удостоверению, то госпошлина рассчитывается на основании оценочной стоимости объекта недвижимости. Госпошлину может оплатить продавец или покупатель.

Стоимость недвижимости

При заключении договора купли-продажи у нотариуса одним из ключевых вопросов является стоимость недвижимости. Сумма госпошлины рассчитывается на основании справки из БТИ или отчета оценочной компании. Инвентаризационная стоимость обычно ниже рыночной. Однако если за основу берется инвентаризационная стоимость квартиры, то покупатель рискует. При расторжении сделки ему возвращается только сумма, указанная в договоре. Поэтому при покупке унаследованной квартиры целесообразнее указывать рыночную цену объекта недвижимости.

Обычно продавцы просят занизить стоимость квартиры, которая находится во владении менее 3 лет, чтобы сократить расходы по уплате НДФЛ. Однако покупатель не должен поддаваться на подобные уговоры. Иначе он не сможет доказать факт передачи большей суммы в случае расторжения сделки. Отдельные расписки не учитываются при наличии договора купли-продажи.

Что касается передачи денежных средств наследникам, то можно использовать отдельное заявление. Оно является своеобразным обязательством наследников произвести необходимые выплаты доли наследства, если выявятся претенденты на собственность. Заявление является дополнительной гарантией защиты прав покупателя от изъятия приобретенного им имущества.

Расходы

Если договор купли-продажи составляет в простой письменной форме, то стороны не несут никаких расходов. Если сделка проходит у нотариуса, то участникам соглашения придется оплатить госпошлину и услуги нотариуса. Ставка налога составляет 0,5% от суммы соглашения. Однако размер госпошлины не должен быть менее 300 и более 20 тыс. руб. (ст.333.24 НК РФ). Сумма сбора удерживается разово, независимо от количества совладельцев объекта недвижимости (Письмо ФНП от 22.06.2016 №2173/03-16-3).

Пример. После оформления документов наследники решили продать 2-ком. кв. Их доли были равными – по ¼ на каждого. Покупателями выступили совладельцы имущества (мать и сын). Стоимость квартиры составляла 3,5 млн. руб. К оплате подлежит 17500 руб. (3500000 × 0,5%). На каждого владельца приходится по 7850 руб.

Что касается стоимости нотариальных услуг, то здесь многое зависит от региона. В столичных городах ставки немного выше.

Сроки

Для заключения договора купли-продажи не предусмотрены специальные сроки. Стороны самостоятельно решают когда подписать соглашение.

Если говорить о праве наследника на судебную защиту, то здесь предусмотрен трехлетний срок. Отсчет времени начинается с момента, когда гражданину стало известно о нарушении его прав.

Регистрация права собственности

Договор купли-продажи квартиры подлежит обязательной государственной регистрации. Право собственности переходит к покупателю только после внесения соответствующих данных в ЕГРП. Чтобы переоформить право собственности потребуется:

  • паспорт покупателя квартиры;
  • договор купли-продажи;
  • техническая документация на квартиру;
  • квитанцияя об оплате пошлины.

За регистрацию права собственности с нового владельца удерживается госпошлина. Ее размер составляет 2000 руб. (ст.333.33 НК РФ).

Нужен юрист

При заключении договора купли-продажи квартиры далеко не каждый покупатель интересуется судьбой приобретаемого объекта. Однако халатность в отношении недвижимости может дорого стоить. Чтобы избежать судебных разбирательств по иску родственников умершего гражданина, необходимо проверить юридическую чистоту документов еще на стадии переговоров с продавцом. На что следует обращать внимание можно узнать у нашего юриста. На сайте есть форма обратной связи. Вам достаточно оставить заявку на обратный звонок. Юрист перезвонит в оговоренные сроки. Консультации предоставляются бесплатно. Если требуется юридическое сопровождение сделки, то об этом можно отдельно переговорить со специалистом.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Задайте вопрос эксперту-юристу бесплатно!

Задайте юридический вопрос и получите бесплатную
консультацию. Мы подготовим ответ в течение 5 минут!

Спасибо! Ваша заявка принята

Ожидайте звонка специалиста в течение 5 минут

Отправляя данные вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.

Конфиденциально

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Оперативно

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист



Оцените статью

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...

Эксперты

Консультации экспертов

Елена Торшина

Консультаций: 589

Валерия Борисова

Консультаций: 510

Александр Востряков

Консультаций: 461

Марина Николаева

Консультаций: 421

Денис Тимофеев

Консультаций: 412

Задать вопрос